г. Екатеринбург

ул. Красноармейская 10, БЦ Антей оф. 800-812
E-mail: ap10@aprior.biz

Анализ взаимодействия государства и строительного комплекса на различных этапах строительства объекта недвижимости

Есть вопросы? Обращайтесь:

Гришечкина Наталья Михайловна
+7 (343) 237-27-27 ap10@aprior.biz
Задать вопрос

Автор: А.В. Байковская,

соискатель кафедры философии.

Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина

 

В условиях определенной стабилизации экономики и оживления инвестиционной деятельности в России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость изучения и анализа правовых механизмов взаимодействия субъектов, действующих в данном сегменте экономики. Совершенствование понятийного аппарата в гражданском обороте, уточнение и конкретизация способов и режимов действия экономических субъектов, включая государство, позволит, по нашему мнению, осуществить построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, в частности реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости. В связи с этим исследование инвестиционных отношений в сфере строительства объектов недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета баланса интересов общества и государства.

Мировой опыт и складывающаяся российская практика позволяет выделить различные формы объединения предприятий и государства, которые позволяют получить дополнительные конкурентные преимущества, лучше использовать положительные стороны укрупненных экономических систем и государственную поддержку. К таким формам объединения частного капитала и государства относятся холдинги, консорциумы, концерны, финансово-промышленные группы, государственные корпорации, государственно-частные партнерства.

При всей взаимообусловленности частно-правовых и публично-правовых механизмов происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными инвесторами и обществом в целом. В целях создания эффективного экономического механизма регулирования правоотношений в сфере инвестиций на строительство объектов недвижимости необходим тщательный анализ форм объединения частного капитала и государства, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов для последующей активизации государственно-частного партнерства в строительстве. В частности, в целях выработки единого подхода к определению целесообразности государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительной сфере, необходимо выявить наиболее эффективные способы взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла объекта недвижимости.

Исходя из мирового опыта хозяйствования крупным компаниям в большей степени удается удерживать свои позиции на рынке, в т.ч. и в период серьезного экономического спада вследствие возможности интеграции финансового и производственного потенциалов. Однако у крупных интегрированных структур имеется еще один мощный фактор эффективного функционирования: возможность получения государственной поддержки и льгот, а также иной разнообразной помощи (консалтинговой, маркетинговой и др.).

На основании анализа ситуации в корпоративном секторе российской экономики, а также опыта функционирования российских интегрированных структур, сделано предположение, что в России в ближайшем будущем (2012-2015 гг.), тысячи открытых акционерных обществ могут формально объявить себя корпоративными структурами.

ГЧП является для современной России новым механизмом по реконструкции, созданию и управлению инфраструктурными объектами. За последние 5-7 лет концессионные соглашения и другие инструменты привлечения внебюджетных частных инвестиций стали вновь активно использоваться в региональной и федеральной практике.

Для подготовки и реализации пилотных инфраструктурных проектов на основе ГЧП в России появились новые институты развития, среди которых важную роль играет Центр развития государственно-частного партнерства, который в настоящее время реализует ряд проектов, работает над законодательством, открывает кафедры в ВУЗах по ГЧП, проводит исследовательские проекты и помогает региональным администрациям отбирать и запускать наиболее перспективные программы. Партнерами центра выступают ведущие российские и зарубежные банки и фонды – ЕБРР, «Газпромбанк», Сбербанк, ВТБ Капитал. В настоящее время Свердловская область начинает активно внедрять практику государственно-частного партнерства. В первую очередь, наиболее перспективными сферами для использования ГЧП являются жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт, дорожное и жилищное строительство.

Губернатор Свердловской области Александр Мишарин выступил с инициативой реализации крупных инфраструктурных проектов с использованием механизмов государственно-частного партнерства. В частности, это реконструкция Центрального стадиона в Екатеринбурге для проведения игр Чемпионата мира по футболу в 2018 году и строительство велотрека в микрорайоне «Академический». Такая форма сотрудничества позволит привлекать в Свердловскую область инвесторов.

На основе подписанного соглашения о взаимодействии и сотрудничестве правительство Свердловской области намерено активно сотрудничать с Центром развития ГЧП в сфере подготовки квалифицированных кадров, формированию законодательной базы, инфраструктуры и механизмов реализации государственно-частного партнерства.

Выделяют несколько видов объектов по соглашениям о реализации комплексных инвестиционных проектов, в которых сторонами выступают государственные и частные предприятия.

Комплексный инвестиционный проект - такой инвестиционный проект, который состоит из нескольких согласованных по целям, срокам и иным условиям, установленным Законом № 28-ОЗ от 23.05.2011 г., инвестиционных проектов, в том числе из инвестиционного проекта, реализуемого ответственным исполнителем, и инвестиционного проекта, реализуемого российским и (или) иностранным юридическим лицом и (или) физическим лицом.

Для выявления наиболее эффективных способов взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла, необходимо классифицировать объекты недвижимости. Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. В случае если потенциальными инвесторами могут выступать интеграция государства и частного бизнеса в форме партнерства, целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования на каждой стадии строительства. Автором приводится классификация объектов недвижимости по степени готовности, в частности:

  • готовые объекты;
  • объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
  • объекты незавершенного строительства.

Классификация объектов незавершенного строительства необходима для определения возможностей их дальнейшего полезного использования и создания условий для привлечения средств инвесторов заинтересованных в их завершении, что позволит вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот, сократить их объемов и обеспечить эффективное использование ранее произведенных капитальных вложений.

Классификация объектов незавершенного строительства по степени готовности наиболее ярко отражает основную отличительную черту таких объектов, а именно - незавершенность. В зависимости от уровня готовности объекта недвижимости можно выделить соответствующие каждому уровню стадии строительства объекта. Данная классификация приведена в таблице ниже:

 

Классификация объектов незавершенного строительства по стадиям строительства Степень готовности, %

Стадия строительства

До 30 %

Проектно-изыскательские работы и отвод земельного участка

Подготовка котлована

Возведение (устройство) фундамента

30 – 70 %

Объекты с низкой степенью готовности (до 50 %)

Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50 %)

Свыше 70 %

Объекты, находящиеся на стадии завершения

Принятые в мировой практике классификации объектов недвижимости известны по публикациям компаний, занимающихся брокериджем и консультированием зарубежных клиентов на рынке недвижимости, такие как Stiles & Riabokobylko, Colliers International, Jones Lang LaSalle (в 2003 году объединившихся в Московский исследовательский форум – МИФ). Однако, в условиях российского рынка, они не вполне применимы, и, в частности, для детальной классификации объектов незавершенного строительства, потребовалось создание собственной классификации.

Рассмотрим ряд случаев:

  • ситуация, когда первоначальный проект соответствует текущим потребностям окружающей среды, как правило, складывается в том случае, если объект не был сдан на консервацию или находился в состоянии консервации короткий срок, за который не произошло крупных отраслевых, региональных, общенациональных или мировых технологических, социально-экономических, экологических и политических изменений;
  • имеется целесообразность продажи объекта с соответствующей передачей прав собственности на него, а, следовательно, и права дальнейшего использования потенциальному покупателю оценивается, как правило, для доходной недвижимости, для которой уже найден инвестор или группа инвесторов. При положительном решении о продаже объекта инвестор понесет наименьшее количество затрат в сравнении с другими рассматриваемыми ситуациями, поскольку ему не придется нести затраты по перепрофилированию или расконсервации объекта, а также затраты, связанные с изменение назначения приобретаемого объекта;
  • в случае, если собственник по каким-либо причинам приостанавливал строительство, то для завершения строительства ему необходимо оценить затраты на расконсервацию и завершение строительства с учетом стоимости земельного участка. Если у инвестора недостаточно средства на завершение строительства, а объект недвижимости является социально-значимым, либо органов государственной власти заинтересованы в достройке объекта в связи с поддержанием архитектурно-строительного облика города (местоположения объекта), тогда необходимо рассматривать возможность привлечения к соинвестированию органов государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположен объект, с целью дальнейшего долевого участия в прибылях;
  • социально-значимые объекты незавершенного строительства (как привило те, строительство которых было начато в период плановой экономики), в случае отсутствия заинтересованного инвестора, могут быть переданы или проданы по льготным ценам органам государственной власти, на территории которых находятся незаконченный объект либо в форме купли-продажи, либо в форме погашения долгов, возникающих в связи с неуплатой налогов; в этих случаях возникает необходимость сбалансирования экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах и, в частности, в форме государственно-частного партнерства;
  • на рынке недвижимости имеются объекты, в отношении которых целесообразно провести реконструкцию или перепрофилирование, могут быть инвестированы органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположены объекты, с целью дальнейшего долевого участия в прибылях. В случае объектов для конкретного инвестора, последний в процессе достройки принимает решение провести реконструкцию, направленную на обеспечение выпуска новой продукции без увеличения производственных площадей или осуществить перепланировку офисных и других зданий социально-бытового назначения, либо перепрофилировать объект незавершенного строительства с целью его использования по назначению, соответствующему экономическим интересам собственника или вновь привлекаемых инвесторов на базе разделения объекта собственности. Потребности в инвестициях будут определяться на основании алгоритма принятия решений о форме целесообразного использования объекта незавершенного строительства и выбранной технологии инвестирования. Далее на основании возможного разделения потоков инвестиций от различных инвесторов, анализа регионального рынка объектов незавершенного строительства в частности и объектов недвижимости в целом необходимо определить стоимость дополнительно привлекаемых ресурсов, техническую готовности объекта, срок форму завершения строительства. Эта информация должна содержаться в бизнес-плане инвестиционного проекта, подготовленного для инвесторов с учетом специфики проекта. После заключения договоров о дополнительном инвестировании в объект незавершенного строительства на базе оценки конечных результатов инвестиционного процесса, форм и видов их использования инвесторами проводится ряд действий, связанных с государственной регистрацией вводимого в эксплуатацию объекта, оформлением прав долевой собственности на объект в целом и результаты его эксплуатации и определяются условия участия инвесторов в его использовании;
  • вне зависимости от уровня специализации объекта незавершенного строительства, в случае невозможности или нецелесообразности для владения и распоряжения высвобождающимся земельным участком его дальнейшего полезного использования может быть принято решение о ликвидации объекта;
  • в случае если строительство объектов только планируется, или в отношении которых только начаты работы по выделению землеотвода, получен технический проект, т.е. в случае, если речь идет об объекта недвижимости, стадия строительства которых не превышает 30%, возможно рассмотрение возможности о привлечении к участию государства в части предоставления прав на земельный участок для строительства на срок осуществления строительства, или получение льготных условий аренды, либо выкупа земельного участка у государства. Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц (инвесторов), объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели – создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, речь не идет о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами. Таким образом, в случае предоставления государством земельного участка для строительства или льготных условий пользования земельным участком, государство будет выступать сособственником в строительстве объекта недвижимости в той, части, в которой определяется стоимость предоставляемых прав на земельный участок в доле всего объекта недвижимости. По действующему законодательству, как у граждан, так и юридических лиц при строительстве есть только два варианта приобретения права на земельный участок для возведения недвижимости – это приобретение его в собственность, либо в аренду. Как правило, вследствие высокой стоимости земельных участков наиболее выгодным вариантом является оформление его в аренду. При этом аренда является обязательственным отношением, которое может прекратиться в одностороннем порядке что, возможно, приведет к утрате собственником здания (сооружения), по основаниям, предусмотренным ст. 272 ГК РФ. Закрепление государства в качестве дольщика дает определенную гарантию застройщику инвестировать средства только в улучшения на земельном участке. Таким образом, во всех предполагаемых случаях полезного использования объекта незавершенного строительства после завершения его строительства, необходимо привлечение средств для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В зависимости от стадии строительства объекта недвижимости, инвестирование средств может осуществляться в различных формах взаимодействия. Однако, в инвестиционно-строительном комплексе России на сегодняшний день процессы объединения частного бизнеса и государства и создания корпоративного партнерства практически отсутствуют. Обращение к анализу взаимодействия государства и частных компаний на различных стадиях строительства объекта недвижимости позволит выявить наиболее эффективные формы взаимодействия, а также рассмотреть возможность и наиболее оптимальную долю участия государства в достройке объекта, и в целом, целесообразность вложения средств в конкретный объект незавершенного строительства.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности субъектами этой деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица, а заказчиками – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4).

Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6). В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:

 

  • физические и юридические лица;
  • создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
  • государственные органы;
  • органы местного самоуправления;
  • иностранные инвесторы.

 

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить следующие виды договорных отношений (их описание надо будет сократить):

1. В случае, если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу статьи 1043 ГК РФ [1] результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК РФ [1]). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. Например, для г. Москвы таким договором является инвестиционный контракт, заключенный инвестором с городом как субъектом гражданско-правовых отношений. Если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.

2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость. Договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В зависимости от стадии строительства объекта недвижимости, инвестирование средств может осуществляться в различных формах взаимодействия. Однако, в инвестиционно-строительном комплексе России на сегодняшний день процессы объединения частного бизнеса и государства и создания корпоративного партнерства практически отсутствуют. На рис. 1 приведен анализ взаимодействия государства и частных компаний на различных стадиях строительства объекта недвижимости, который позволит выявить наиболее эффективные формы взаимодействия, а также рассмотреть возможность и наиболее оптимальную долю участия государства в достройке объекта, и в целом, целесообразность вложения средств в конкретный объект незавершенного строительства.

Исходя из данных рис. 1 видно, что возникновение государственно-частного партнерства в строительстве объекта недвижимости может возникнуть на этапе подписания соглашений перед началом строительства, когда определяется доля и форма государственного участия, либо когда строительство объекта уже ведется (т.е. государство выступает в качестве соинвестора строительного проекта). Вход государства в качестве соинвестора в инвестиционный строительный проект, как правило, связан с неудачной реализацией инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты.

Для того, чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов, либо реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам, либо привлечь заинтересованного соинвестора. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей, поэтому участие государства в достройке объекта недвижимости в качестве соинвестора может явиться единственной возможностью достройки объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Форма государственного участия может быть выражена как в денежном выражении, так и в предоставленных льготных условиях на строительство. Можно выделить три формы государственного участия в строительстве объекта недвижимости:

объекта недвижимости:

1. предоставление земельного участка для строительства без взимания арендной платы на срок осуществления строительства и с возможностью последующего его выкупа после завершения строительства и оформления права собственности на объект недвижимости. Стоимость государственных средств, вкладываемых в объект недвижимости, будет равна текущей стоимости права аренды на земельный участок, рассчитываемой исходя из срока строительства.

2. предоставление государством денежных средств в кредит по льготной процентной ставке на любом этапе строительства. Расчет Рыночной стоимости доли государственного участия в строительстве может быть осуществлен с помощью методов ипотечно-инвестиционного анализа.

3. внесение государством денежных средств в качестве соинвестора на любой стадии строительства. Стоимость государственного участия можно рассчитать как долю от рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Во всех случаях взаимодействия государства и частных предприятий для расчета рыночной стоимости долей участников строительного проекта, необходимо применение особых подходов и методов оценки, которые будут учитывать специфику незавершенного объекта и варианты финансирования его строительства.

В существующих методиках оценки не решен вопрос, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке объектов незавершенного строительства. В данной статье предлагается модифицированный подход к определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в рамках реализации проектов государственно-частными партнерствами.


Менеджер принимает заявку и передает ее юристу

Юрист перезванивает Вам, и вы подробно рассказываете ему о проблеме

Вы получаете договор на готовый продукт, либо договариваетесь о встрече
Оставьте заявку И ПОЛУЧИТЕ СКИДКУ 5%