г. Екатеринбург

ул. Красноармейская 10, БЦ Антей оф. 800-812
E-mail: ap10@aprior.biz

Березовский рабочий 6 ноября 2013

ПОЛЕЗНО КАЖДОМУ.

НАСУЩНЫЕ ВОПРОСЫ пользования ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ.

 

Знаете ли Вы, сколько Вам стоит Ваша ЗЕМЛЯ?

А хотите платить в два раза меньше?

  Вопрос далеко не праздный и весьма полезный. На него выгодно найти ответ, так как это может сэкономить серьезную сумму пользователю. Стоимость самой земли прямо связана с затратами по ее содержанию. Тот, кто пользуется или владеет земельным участком, обязан за это платить. Собственники земельных участков платят налог, а  пользователи-арендаторы на основании договоров оплачивают арендную плату.  В одном и другом случаях эти расходы основаны на кадастровой стоимости земельных участков, которую закон, а именно Земельный кодекс, справедливо позволяет  сравнить ее с рыночной и заменить. Здесь стоит заметить, что право - это не обязанность, как например поездка в отпуск. У пользователя есть выбор.

  Что же это такое – кадастровая стоимость? Это стоимость, которая указана в реестре кадастрового учета, и которая устанавливается массовой оценкой по специальной государственной процедуре не реже, чем раз в пять лет. Работы по государственной кадастровой оценке земель в России проводятся, начиная с 2001 г. Кадастровая стоимость используется в следующих правоотношениях: налоговых, отношениях, связанных с арендой и выкупом государственных и муниципальных земельных участков.

  В  г. Екатеринбурге кадастровая стоимость земельных участков была установлена на 01.01.2010 года и в последующем была изменена на новую дату, на 15.11.2012 года. В результате кадастровая стоимость снизилась, но не стала равной рыночной, и за 2013 год платежи еще будут основаны на кадастровой стоимости 2010 года. С 2014 года платежи уже будут исчисляться с новой кадастровой стоимости. Что же касается фактических результатов оценки рыночной стоимости земельных участков, например, у одного из предприятий «А» г. Екатеринбурга, руководителям стало понятно, что эта стоимость отличается от кадастровой стоимости в 4,8 и в 5,3 раза. Предприятие приняло решение реализовать свое право, и заменило кадастровую стоимость своих земельных участков на рыночную. В результате по земельному участку 66:4Х:05ХХХХХ:4Х стоимость изменилась в меньшую сторону на 81,2 %, а по участку 66:4Х:05ХХХХХ:5Х стоимость уменьшилась на  79,9 %. Другая компания «В», когда сравнила кадастровую стоимость своего участка с рыночной, получила разницу между ними в 1,3 раза. В результате замены кадастровой стоимости на рыночную по своему земельному участку 66:4Х:05ХХХХХ:2Х все затраты, которые основаны на кадастровой стоимости, у этой компании снизились на 23,1%. И в о дном и в другом случаях эти оба предприятия за счет реализации своих прав на замену кадастровой стоимости земельных участков на рыночную начали экономить миллионы рублей. Одно предприятие на эти средства увеличило  заработную плату, а второе начало проект по открытию нового филиала.

  Практически во всех случаях, полученная в результате оценки кадастровая стоимость земельных участков в г. Екатеринбурге и областных городах существенно выше их рыночной стоимости. В 2009 году, когда проводилась оценка на 01.01.2010 г. рынок оборота земельных участков был развит слабо. В настоящее время рынок оборота земли находится в достаточно активном состоянии и позволяет оценить индивидуально каждый участок. Кадастровая стоимость – это одновременная оценка всех участков одной большой территории и за очень короткие сроки. В результате эта стоимость имеет яркие отличия  от рыночной стоимости. Причиной этого является несовершенство методологии кадастровой оценки. Так сложилось из-за многообразия и необходимости учета различных факторов, влияющих на кадастровую стоимость, таких как местоположение земельных участков, уровень развития социальной инфраструктуры, состояние окружающей среды, наличие на участках построек, инженерных коммуникаций, транспорта, обременений, энерго- и водоснабжения, и пр. В результате того, что подробно это не может быть учтено, людям и предприятиям приходится тратить в несколько раз больше тех сумм, которые они могут платить. И для того, чтобы платить справедливую цену за возможность пользоваться землей, Земельный кодекс предусматривает четкую норму, позволяющую выровнять кадастровую стоимость с рыночной ценой земельного участка.

  Требовать изменения кадастровой стоимости может не только собственник, но и арендатор. Поскольку государственная кадастровая оценка проводится методом массовой оценки и определяется усреднено, то по законодательству оценкой рыночной стоимости ее результаты могут быть уточнены. Примеры показывают, что реальная рыночная стоимость земельного участка может существенно отличаться от той, которая установлена в процессе государственной кадастровой оценки. Индивидуальная рыночная стоимость конкретного участка уточняет кадастровую стоимость применительно только к этому участку и людям это важно знать, потому что это затрагивает их личные права и интересы.

  Собственнику или пользователю земельного участка достаточно доказать, что рыночная стоимость земельного участка отличается от его кадастровой стоимости. Таким доказательством является составленный оценщиком отчет о рыночной стоимости земельного участка. При существенном расхождении между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка суд вправе назначить экспертизу отчета об оценке.

  В настоящее время Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области №32 от 15.01.13 г. утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов г. Екатеринбурга. Согласно вышеуказанному Приказу, принятая кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения с 1 января 2014 года, а для других целей - в соответствии с действующим федеральным и областным законодательством. Следует признать, что новая кадастровая стоимость стала ниже той, которая была определена на 01.01.2010 г. И, тем не менее, эта стоимость все еще в большинстве случаев остается выше рыночной стоимости в несколько раз.

  По Свердловской области во многих населенных пунктах кадастровая переоценка тоже начата и ведется. По данным официального сайта госзакупок проведен конкурс и проводится кадастровая переоценка по Баженовскому сельскому поселению, Березовскому, Бисертскому, Каменскому, Камышловскому, Пышминскому, Североуральскому, Сысертскому, Тавдинскому городским округам,  Дружининскому  городскому поселению, по г. Нижнему Тагилу, городским округам Верхняя Пышма, Карпинск, Красноуральск, Ревда, Первоуральск, муниципальному образованию Алапаевское. Точная дата, на которую проводится оценка, пока официально не опубликована. Если провести аналогию по такой же переоценке с городом Екатеринбургом, то это означает, что за 2013 и 2014 годы платежи в области будут формироваться с участием старой стоимости 2010 г., а с 2015 - с новой кадастровой стоимости.

  В настоящий момент в областных городах осведомленные собственники и пользователи земельных участков уже заменили кадастровую стоимость своих участков на рыночную в государственном реестре. По нашему мнению их количество составляет примерно 1% от общего количества. Остальные землепользователи чаще всего предполагают, что у них нет возможности изменить «государственную кадастровую» стоимость по своему земельному участку. Но это не так. С 2010 года статья 66 Земельного Кодекса РФ была четко сформулирована законодателями в пользу собственников и арендаторов, которая позволяет на основании  объективных индивидуальных сведений, влияющих на цену земельного участка, признать кадастровую стоимость равной рыночной.  Как же это делается?

  Процедура изменения кадастровой стоимости имеет несколько этапов. Сам собственник, как заинтересованное лицо, не может установить рыночную цену. Для этого ему необходимо привлечь профессиональных оценщиков, которые по Федеральным Стандартам Оценки и установленным законами правилам определят рыночную стоимость земельного участка. Чтобы исключить любые ошибки, свой отчет о рыночной стоимости оценщики должны отдать на экспертизу в Саморегулируемую организацию и получить положительное заключение. С этими документами собственник или арендатор может обращаться в суд и реализовать свое право на признание кадастровой стоимости равной рыночной. После вступления в силу решения суда можно вносить изменения в государственный реестр. Все эти процедуры занимают примерно полгода.

  По этим причинам  начинать заниматься своими интересами нужно уже сейчас, так как изменения в расходах и экономию человек сможет получить только после того, как вступит в законную силу решение суда, и то время, которое уже упущено по реализации своего права суд уже восстанавливать не будет.  Поэтому те, кто сегодня занимаются изменением кадастровой стоимости по своим земельным участкам, смогут воспользоваться этими результатами только со 2 квартала 2014 года, то есть за 9 месяцев. После установления новой кадастровой стоимости эти процедуры нужны будет провести снова, чтобы восстановить рыночную стоимость на новую дату, на которую проведут переоценку МУГИСО.

  Для начала, чтобы выяснить свои позиции относительно кадастровой стоимости, к нам обращаются с вопросом: «Есть ли смысл заниматься переоценкой по своему земельному участку с конкретным кадастровым номером?» Для ответа наши специалисты в области оценки бесплатно ориентировочно проверяют рыночную стоимость этого земельного участка, чтобы можно было понять разницу, которая возникает в платежах. Если есть целесообразность, то  мы предлагаем сразу полный комплекс услуг: независимую оценку, юридическое сопровождение и внесение изменений в реестр. Как следствие - комплексная услуга всегда дешевле, чем розничные продукты. В областных городах это особенно актуально.

  С помощью современных интернет-ресурсов жителям Свердловской области абсолютно доступно передать информацию  нашим специалистам и оплатить услуги, все остальное для Вас мы сделаем сами.

  Если землепользователю важно платить справедливые налоги и аренду в 2014 и в последующие годы, если есть желание выкупить свой земельный участок, то ему надо позаботиться об этом и позвонить нам по телефону или сообщить на наш электронный адрес.


Менеджер принимает заявку и передает ее юристу

Юрист перезванивает Вам, и вы подробно рассказываете ему о проблеме

Вы получаете договор на готовый продукт, либо договариваетесь о встрече
Оставьте заявку И ПОЛУЧИТЕ СКИДКУ 5%