г. Екатеринбург

ул. Красноармейская 10, БЦ Антей оф. 800-812
E-mail: ap10@aprior.biz

Публикация в "Российской газете" № 78 (6054) 11 апреля 2013 года

По данным юридического сообщества, в 2012 году свердловский бизнес подал в суд не менее 500 исков, предметом которых являлось оспаривание результатов кадастровой оценки. В 97 процентах случаев они были удовлетворены.

 

Правда, региональное управление Росреестра называет несколько иные цифры: всего в 2012-м вступило в силу 291 судебное решение по вопросам кадастровой оценки, из них в пользу граждан и юрлиц - 285.

В Арбитражном суде Свердловской области подтверждают, что подобных дел очень много, но привести конкретные данные затрудняются.

— Такие иски находятся на рассмотрении у судей разных составов, техническая выборка по всей системе займет много времени, — пояснила пресс-секретарь Бажена Жаворонкова.

Например, Каменский завод по обработке цветных металлов добился снижения кадастровой стоимости своих земель в пять раз. Теперь промышленники претендуют на возмещение налога в размере 13 миллионов рублей. Если тенденция сохранится, доходы в консолидированный бюджет Свердловской области могут снизиться на 10—20 процентов, прогнозируют аналитики.

— Суть претензий бизнеса: кадастровая оценка не соответствует, а порой даже превышает рыночную на 40—70 процентов. Между тем именно она является базой для начисления земельного налога, аренды или выкупной цены на землю, — комментирует Сергей Козлов, директор группы компаний «Априори». — Только специалистами нашей фирмы были подготовлены оценочные заключения на 300 участков. В 70 процентах случаев интересы истца в суде представляли мы. Во всех делах суд вынес решение в пользу предпринимателей.

По мнению господина Козлова, причина в том, что использующаяся сегодня методология оценки несовершенна. Кадастровая стоимость земель высчитывается с помощью компьютерной программы на основании информации о рыночной цене аналогичных объектов и так называемых ценообразующих факторов, а их порядка 50: местоположение участка, уровень транспортной доступности, состояние окружающей среды, наличие строений, инженерных и транспортных коммуникаций, энерго- и водоснабжения, обременений и т. п.

— Оценка производится массово, без учета индивидуальных особенностей конкретного участка, что увеличивает риски при проведении расчетов и процент погрешности. Особенно трудно объективно определить стоимость земли под крупными промышленными комбинатами — в силу уникальности таких объектов на рынке, — отмечает эксперт.

Косвенно эти недостатки признают и власти: 15 января 2013 года мингосимущество Свердловской области выпустило приказ, которым актуализирована кадастровая стоимость земель в Екатеринбурге по состоянию на 15 ноября 2012 года. Официально это было сделано по поручению губернатора — для повышения инвестиционной привлекательности территории. Неофициально — чтобы пресечь поток судебных исков со стороны бизнеса. По сравнению с 2010 годом суммы скорректированы в интересах пользователей, в том числе на участки под объектами торговли, офисными зданиями, производственно-складскими помещениями, электростанциями. Но по многим площадкам они все еще выше рыночной цены. Заметнее всего дисбаланс на территориях, предназначенных под общественно-деловую застройку — здесь разница в 4—6 раз.

По мнению аналитиков, в следующем году ситуация может обостриться.

— Актуализированная кадастровая стоимость земель в Екатеринбурге с 1 января 2014 года будет использоваться в качестве базы для исчисления земельного налога. Стоимость активов, согласно федеральным стандартам оценки, определяется на конкретную дату. В приказе министерства этот пункт отсутствует, то есть пользователи участков не видят, в какой именно период времени для их участка определена стоимость. Другими словами, фундамент под будущие затраты предприятий власти в министерстве уже заложили. И он не является оптимальным, — комментирует Сергей Козлов.

Предпринимателям, заинтересованным в обоснованности своих налоговых платежей в 2014 году, уже сейчас стоит озаботиться этим вопросом. Действующий порядок позволяет требовать пересмотра кадастровой оценки не только собственнику, но и арендатору участка. Процедура рыночной оценки урегулирована законом. В отличие от кадастровой она проводится индивидуально в отношении каждого участка. Отчет оценщика принимается арбитражными судами в качестве доказательства уровня рыночной стоимости объекта. Чтобы пройти все экспертизы и внести изменения в кадастр, потребуется время — на каждую процедуру не менее месяца.

Если пользователь участка не предпринял никаких действий по проверке справедливости кадастровой оценки своего имущества, то он обязан будет платить налоги и арендную плату, установленные по приказу МУГИСО № 32 от 15.01.2013г.

— Для объективной оценки ситуации я рекомендую обращаться в компании, предоставляющие комплексно услуги оценщиков, юристов, финансовых консультантов, бухгалтеров. Лучше действовать превентивно, чем потом возвращать уплаченные налоги. При этом положительный результат в данной категории споров может обеспечить только своевременное выявление погрешностей, допущенных при проведении кадастровой оценки участка, правильная постановка исковых требований и предоставление в суд неоспоримых доказательств действительной рыночной стоимости земельного участка, — подчеркивает Сергей Козлов.

Еще один аргумент в пользу «подготовки саней летом» — обсуждаемая сегодня во властных структурах мера по усилению земельного контроля. Размер штрафа предлагается привязать к площади и кадастровой стоимости участка, на котором выявлено нарушение. Для справки: в 2012 году на территории Среднего Урала в отношении юрлиц и ИП проведено 1047 плановых и 760 внеплановых проверок по соблюдению земельного законодательства. В итоге выявлено 756 нарушений, к административной ответственности привлечено 532 предпринимателя. Сумма наложенных административных штрафов достигла 3,2 миллиона рублей.

Помощь квалифицированных специалистов поможет понадобиться и при досудебном урегулировании земельных споров в межведомственной комиссии при Росреестре. Пока предприятия в ней могут оспорить только кадастровую оценку участков, расположенных на территории Екатеринбурга, а также выделенных для ведения сельхоздеятельности. Причем сделать это нужно в течение полугода после внесения данных в кадастр.

— Новшество, с одной стороны, избавляет бизнесменов от необходимости идти в суд. С другой, предпринимателю все равно придется обращаться к юристам и оценщикам для подбора аргументов в защиту своей позиции. Поскольку, к заявлению необходимо приложить целый пакет документов, в том числе отчет о рыночной стоимости объекта, который может подготовить только профессионал, — рассуждает Сергей Козлов.

 

Источник: Российская газета


Менеджер принимает заявку и передает ее юристу

Юрист перезванивает Вам, и вы подробно рассказываете ему о проблеме

Вы получаете договор на готовый продукт, либо договариваетесь о встрече
Оставьте заявку И ПОЛУЧИТЕ СКИДКУ 5%