Все объекты недвижимости по их социально-экономическому назначению могут быть разделены на две категории:
- Недвижимость, используемая для личных и общественных нужд;
- Коммерческая недвижимость – предназначенная для извлечения дохода.
К коммерческой недвижимости относят производственные здания и комплексы, офисные, торговые и складские помещения
Когда требуется оценка коммерческой недвижимости?
- При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда/найм, доверительное управление;
- При приватизации объекта;
- В случае признания права собственности по давности владения;
- При разработке технико-экономического обоснования возведения нового объекта, аналогичного данному;
- При расчете целесообразности перевода объекта из категории некоммерческой недвижимости или смене вида коммерческого использования;
- При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
- При ликвидации или реорганизации собственника – юридического лица;
- При определении размера компенсации в случае причинения ущерба объекту недвижимости;
- Для залога при оформлении кредита;
- При страховании.
Методы оценки коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости производится по рыночной стоимости, с учетом доходов от эксплуатации того или иного объекта. Процедура расчета чрезвычайно сложна, и качественно выполнить ее могут только высококвалифицированные специалисты. Требуется определить перспективы получения чистой прибыли за определенный срок владения – инвестиционный горизонт (традиционно пять или десять лет), учесть условия наилучшего использования объекта, и вывести средневзвешенный показатель прибыльности объекта. Должны быть учтены все доходы и расходы, риски, связанные с множеством факторов, как ожидаемых, так и случайных. Необходимо также определить изменение рыночной стоимости самого и подобных объектов на конец расчетного срока – уменьшение в связи с моральным и физическим износом, либо удорожание по причине роста цен на коммерческую недвижимость и/или высокой доходности объекта. Расчет производится по трем методам: сравнительному, доходному и затратному. Суть этих методов изложена в разделе «Оценка рыночной стоимости». Итоговая стоимость определяется как средний результат трех методов.
Стоимость работы оценщика
Стоимость услуг специалистов по оценке недвижимости вы можете узнать, зайдя на страницу «Стоимость» в главном меню сайта и выбрав необходимые вам графы.
Правовое регулирование оценочной деятельности
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
- Федеральные стандарты оценки
- Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.
