ap10@aprior.biz юридические вопросы,
оценка бизнеса

Земля под застройку - как кот Шредингера. Почему полезно выносить промзоны за город

Есть вопросы? Обращайтесь:
Отдел по работе с клиентами
+7 (343) 237-27-27
ap10@aprior.biz
Вам назначат персонального менеджера
Задать вопрос

Дефицит земельных участков под жилую застройку – это как тот самый кот Шредингера – он вроде есть, и одновременно его нет.

Мы постоянно говорим, что Екатеринбург очень компактный город, но у нас по-прежнему есть огромные территории, которые почти никак не используются или используются неэффективно. Речь идет о бывших промплощадках. Процесс по освоению этих территорий давно идет, и достаточно методично город движется в этом направлении.

Уже сейчас есть десятки примеров, когда почти заброшенные, неэффективные земельные участки запустили в новый оборот. Например, площадка Мукомольного завода, завод Смак, Мельница, бывшая площадка завода Три тройки, завод Воровского. Недавно была сделка Синары групп по выкупу большой площадки около Северного автовокзала и Управления РЖД, сделка по земельному участку молочного завода. Идет подготовка к освоению и включению в оборот огромных площадей на Уралмаше. На части этих участков производство «заморожено» уже много лет.

Некоторые ошибочно заявляют, что на месте былых промплощадок встанут «человейники». Хотелось бы возразить: освоение этих пространств возможно только через комплексный подход и позволяет исключить негативные эффекты от «точечной» застройки.

Во-первых, сам рынок недвижимости существенно преобразился. Покупатель уже требует от девелопера не просто квадратные метры, он требует высокое качество жизни.  Девелопер вкладывается в окружающее пространство, более того девелоперы соревнуются, конкурируют с друг другом именно за счет инфраструктурных решений.

Что такое комплексное освоение? Это не только и столько жилье — это нормативы по детским садам и школам, это сопутствующая инфраструктура: медицина, фитнес-залы, сфера услуг, детские и спорт площадки. Это еще и облагороженное общественное пространство. Например, посмотрите на набережную рядом с ЖК Макаровский и ЖК Ривьера. В большинстве случаев это еще и текущая замена изношенных, еще советских коммуникаций. Точечная застройка – это латание дыр подручными средствами, а в данном случае – комплексное развитие поможет решить эти вопросы кардинально, эффективно и сразу.

Можно ошибочно посмотреть на эту историю с такой точки зрения, что заводы – гордость промышленного Урала – убирают из города в угоду каким-то новым веяниям или даже в частных интересах девелоперов.

Но здесь есть несколько моментов, на которых необходимо заострить внимание.

Во-первых, необязательно жилье становится единственным применением решением для земельных участков под бывшими промплощадками. Пример Москвы показывает, что там, где это возможно, на месте старых промзон возникают современные индустриальные площадки и технопарки. Это и есть новый этап развития промышленности с применением IT-технологий.

Во-вторых, вынос производственных мощностей за городскую черту обусловлен в первую очередь обновлением самого производственного предприятия: происходит замена устаревших конструкций на новые, что бывает объективно невозможно сделать на старой площадке. Также перенос часто позволяет нарастить мощности и решить вопросы с текущим износом коммуникаций и инфраструктуры. То есть предприятия перерождаются, начинают новую жизнь – производство становится эффективней. Это, как если бы вместо ямочного ремонта на дороге проложили новую дорогу.

Некоторые производственные площадки морально и функционально устаревшие. Плюс к этому добавляется очень сильный технический износ. Наша Компания была экспертом как в части оценки инвестиционной привлекательности, так и в оценке текущего состояния многих промышленных площадок. Подчас территория представляет собой лоскутное одеяло – этакое наследие 90-х, где множество мелких собственников, некоторых из которых даже не удается установить. Документы не приведены в соответствие, физический износ коммуникации и прочая инфраструктура на критическом уровне; отсутствует логистика и подъездные пути; плохие условия для работы персонала. В замене часто нуждаются даже несущие конструкции.

Часто большие территории просто простаивают.  Чтобы хоть как-то извлечь прибыль, собственники сдают их в аренду мелким, разрозненным, кустарным производствам. И проблемы, связанные с эксплуатацией этих территорий, наслаиваются друг на друга, усугубляются.

Если говорить об использовании освободившихся территорий, то уместно также сказать, что не всегда речь идет о производственных площадках. Например, территория на Эльмаше, занятая старыми тепличными хозяйствами, на наших глазах превращается в привлекательный район «Изумрудный Бор». Но и там речь не идет исключительно о жилых квадратных метрах – меняется вся инфраструктура. Появился Веер-Молл, трамвайная линия. Развитие района способствует развитию связей между Екатеринбургом и Верхней Пышмой, внутри самого Эльмаша.

Конечно, актуален становится вопрос: как снова ввести в оборот эти участки, как навести порядок на производстве. Принцип латания дыр здесь уже неприемлем – проблемы надо решать комплексно. Особенно когда речь идет о предприятиях, заводах. Каждый завод – это ведь не только финансовый поток – действующий бизнес. Это еще человеческий фактор: качество условий труда, социальный аспект, рабочие места, престиж профессии.

Есть мнение, что на месте заводских корпусов появляются другие объекты, что теряются рабочие места. Но, если смотреть объективно, – текущая автоматизация производственных процессов вообще приводит к тому, что огромный завод с десятками тысяч сотрудников перестает быть нормой. Это общемировой процесс. Комплексное развитие территорий как раз приводит к тому, что возникают новые рабочие места – развивается сфера услуг, малого и среднего бизнеса. Это если даже не говорить о том, что строительная отрасль обеспечивает сейчас работой миллионы человек по все стране.

Как раз наоборот, неиспользуемые промзоны – это отличная возможность для создания новых рабочих мест. Создается дополнительная инфраструктура рядом с местами проживания, падает нагрузка на общественный транспорт, улучшается внутренняя миграция и пассажиропотоки внутри городского трафика.

Есть и сопутствующие задачи, которые решаются с помощью выноса производства за городскую черту. Например, актуализировалась экологическая повестка: не формально, а объективно – вынос промышленных предприятий даст городу возможность дышать. Новое предприятие строится по новым экологическим требованиям. Условно – не прикручивать сверху все новые фильтры и менять их от случая к случаю, а вообще перевести производство на новые экологические рельсы.

Конечно, возникает очень важный вопрос: как вписать освобождающиеся земельные участки в оборот. С точки зрения права и с точки зрения девелопмента. И тут безусловно нужно сохранить, не потерять уникальный заводской дух, который есть в Екатеринбурге. Совместить славное заводское прошлое с современными архитектурными решениями. Провести эту нить преемственности – это, наверное, задача архитекторов и девелоперов. И именно здесь в помощь строителям такие организации, как, например, Музей Истории города Екатеринбурга. Как я знаю, сотрудничество между девелоперами и Музеем набирает обороты – и именно так и должно быть.

Все мы заинтересованы чтобы город рос и развивался, соответствовал нашей идентичности, нашему уникальному культурному уральскому коду. Хотелось бы, чтобы в решениях по освоению земельных участков нашло отражение наше прошлое. Надо не потерять эту базовую составляющую уральской заводской идентичности.


Менеджер принимает заявку и передает ее юристу

Юрист перезванивает Вам, и вы подробно рассказываете ему о проблеме

Вы получаете договор на готовый продукт, либо договариваетесь о встрече